土地の払い下げ
使われていない里道、水路を自分の土地にしたい
使われていない里道、水路でも通常は国有財産で、そのままの状態では購入ができません。ですが、そのような里道や水路は、ある一定の要件を満たし「用途廃止」された上で、「払い下げ」を受ければご自分の土地とすることができます。
用途廃止とは、道路や水路としての利用目的を失くし、行政財産を普通財産にすることです。
公共用財産（法定外道路・水路等）の中で、道路や水路としての用途目的を失っており、将来に渡っても公共の用に供する必要がない場合には、道路等の用途を廃止し、その後に購入することが可能になります。
また、対象財産に機能がある場合は代替施設を設置することにより用途廃止後払い下げまたは交換が可能となる場合があります。（付替申請）用途廃止とは、道路や水路としての利用目的を失くし、行政財産を普通財産にすることです。売払いとは、財産を有償で譲渡することをいいます。
用途廃止・売払の許可の条件
現況が機能を喪失しており、将来的に機能を回復する必要がない。 隣接土地所有者・利害関係人や地元自治会長の同意を得ている。 代替施設の設置により存在の必要性が無くなっている。 地域開発等により存在する必要性が無くなっている。 国、地方公共団体が行政財産として存置する必要がないと認める場合。
このような場合は一度ご相談ください
使われていない道路や水路が記載されている
公図に自宅の土地内に使われていない道路や水路が記載されている。
土地を担保にできないと金融機関に言われた
新築の際に、所有地内の廃止水路の売払いを受けるまでは、土地を担保にできないと金融機関に言われた。
自宅の一部にしたい
自宅の隣の使用されていない道路を自宅の一部にしたい。
農地転用
農地法では、農地を守るために、すべての農地はみだりに農地以外に農地を開発することを制限しています。
例えば、畑に家を建てたい、田んぼを駐車場にしたい場合など田や畑などの、農地を「農地以外の用地にしたい」ときは農地転用が必要となります。
農地転用では区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、店舗などの用地に転換する場合や、駐車場や資材置き場などのように、農地を農地以外の状態にする場合も農地転用となります。また、一時的に資材置き場や、駐車場などにする場合も農地転用となります。
農地転用の手続きを失念して造成してしまったりすると、行政庁から現状回復命令を受けたりといった大きなトラブルになりかねません。
農地は、農地に関する法律の規制や都市計画法の規制によって、その目的とする建物が建てられない地域がありますので、事前の調査が非常に重要となります。
農地転用の注意点
すべての農地が対象になります。
現在耕作されていない状態、登記地目が農地でなくても、はたから見て畑や田んぼに見える土地なら農地に見なされる場合があるので注意が必要です。
売買契約と農地転用の関係
農地の売買契約や売買を原因とする所有権移転登記は、農地法に基づく農地転用の届出または許可が得られない間はすることができません。
農地転用の種類
| 農地法 | 農地法 | 許可・届出を必要とする場合 | 市街化区域内 | 市街化区域外 | 農用地区域内 |
|---|---|---|---|---|---|
| 権利移動 | 3条 | 農地を農地として利用する目的で売買、贈与、賃貸などをする場合 | 3条許可 農業委員会の許可 | ||
| 農地 転用 |
4条 | 農地を農地以外のものに転用（自己転用）する場合 | 4条届出 農業委員会への届出 | 4条許可 4ha以下は知事の許可 4haを超える場合は農林水産大臣の許可 |
原則許可不可 |
| 5条 | 農地を農地以外のものにする目的で売買、贈与、賃貸などをする場合 | 5条届出 農業委員会への届出 |
5条許可 4ha以下は知事の許可 4haを超える場合は農林水産大臣の許可 |
原則許可不可 | |
農用地区域の農地は事前に農用地除外申請が必要です。
農地の中には、農用地区域という区域があり、その農地を青地農地（農用地区域内農地）といいます。
青地農地は原則、農地転用できない農地になります。
ですが、どうしても農地転用できないと、生活や仕事などに支障がでてしまう場合、
例えば
その土地でないと、家を建てる場所がない。
駐車場がなく、その土地以外に使える土地がない。
このようなときは、農用地除外申請をすることで農地転用することができます。
ただし、農用地除外申請は農地転用の手続きと比べて審査が厳しく、申請期間も長期になります。
関係各所と事前協議をしっかり行ってから申請書類を準備作成していく必要があります。
当事務所では、行政書士資格と土地家屋調査士資格がございますので、除外申請→農地転用→測量といったワンストップでの対応が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
都市計画法
建築物・特定工作物の建設を行なう場合に都市計画法に基づいて開発行為や建築行為等の許可申請を各自治体へ代理申請します。
一般の建築物（宅地分譲・道路の新設）または特定工作物（処理場、ゴルフ場や野球場などのスポーツ施設、遊園地や動物園などのレジャー施設、墓苑など）を建設するための土地の開発には、知事の許可が必要になります。※開発行為の内容によっては、許可がいらない場合もあります。
開発行為許可申請には、道路工事承認申請や水路占用許可申請といった手続きを伴う場合が多いですが、そのような手続きも一括して行ないます。
長期間に及ぶことが多いお仕事となりますので、検討段階からでも結構ですので、まずはご相談ください。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画法では市街地あるいは市街化をはかっていく「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に区分されています。
「市街化区域」はその用途地域に合った建物であれば基本的には建築が可能です。
（但し、敷地面積が1,000m2以上の土地で開発行為が行われるときは、開発許可を受ける必要があります。）
一方、「市街化調整区域」は、この「市街化区域」とは逆に建築等を抑制する区域になりますので、一定の基準を満たした場合だけ建築可能という厳しい地域になります。
市街化調整区域や未線引都市計画区域での開発行為（建築、建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更）を行なう場合には都市計画法に基づく開発行為許可申請が必要と思ってください。
市街化調整区域でのご注意点
建築許可が必要
市街化調整区域では、上記の開発行為のない場合でも建築物の建築や第1種特定工作物の建設を行なう際には建築許可が必要です。
自己用住宅の開発許可申請
都市計画法第34条11号、12号、区域外、都市計画法第43条建築許可申請など。
分譲住宅など
非自己用住宅の開発許可申請。
また、市街化調整区域において開発行為を伴わない建築行為を行う場合には開発許可と同様に制限が課されます。したがって、制限対象外の建築物等を除き、市街化調整区域において建築物等を建築する場合には、開発許可か建築許可のいずれかの許可が必要になります。
複雑な問題が絡むことが多い申請ですので、お早めにご相談ください。